Wohnen als Luxus: Warum eine ganze Generation nicht mehr kaufen kann

Wer 2025 in München eine Immobilie finanziert hat, brachte im Schnitt 235.000 Euro Eigenkapital mit – bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 630.000 Euro. In Hamburg lagen die Werte bei 210.000 Euro Eigenkapital und 620.000 Euro Kaufpreis (Interhyp, 2026). Wohneigentum ist in den Metropolen keine Sparfrage mehr, sondern zunehmend eine Erbschaftsfrage.

Das ist keine Momentaufnahme, sondern ein System aus drei Bausteinen: Bauzinsen, die sich seit 2021 mehr als vervierfacht haben. Ein Neubau, der auf den tiefsten Stand seit 2012 gefallen ist (Destatis, 2026). Und eine Wohneigentumsquote, die bei den Jüngeren seit Jahren sinkt, während sie bei den Älteren steigt (IW, 2024). Deutschland ist beim Wohneigentum ohnehin Schlusslicht der EU – und die Lücke schließt sich nicht, sie wandert die Generationen hinauf.

Dieser Text sortiert, was die Daten wirklich hergeben, welche Erzählungen über „früher“ stimmen – und was du konkret tun kannst, wenn Kaufen für dich gerade nicht drin ist.

Auf einen Blick

• Eigenkapital: Käufer brachten 2025 in München im Schnitt 235.000 Euro mit, in Hamburg 210.000 Euro (Interhyp, 2026).
• Zinsen: Zehnjährige Baufinanzierungen kosteten Ende 2021 rund 0,9 Prozent, im November 2023 über 4,2 Prozent – und im Mai 2026 erneut mehr als 4 Prozent (Interhyp; Biallo-Baugeld-Index, 2026).
• Neubau: 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als 2024 und der tiefste Stand seit 2012 (Destatis, Mai 2026).
• Eigentumsquote: Nicht einmal 47 Prozent der Menschen in Deutschland leben in den eigenen vier Wänden – letzter Platz in der EU, deren Schnitt bei rund 70 Prozent liegt (Eurostat).
• Generationen: Bei Haushalten mit Hauptverdienern unter 50 fiel die Eigentümerquote von 34,5 Prozent (2011) auf rund 30,5 Prozent (2022) – bei den Über-50-Jährigen stieg sie im selben Zeitraum (IW auf Basis Zensus, 2024).

Was Käufer heute wirklich mitbringen müssen

Die frühere Fassung dieses Artikels sprach von „150.000 Euro Eigenkapital aufwärts“ für München, Hamburg oder Frankfurt. Die realen Zahlen liegen inzwischen deutlich darüber. Die Interhyp-Auswertung der 2025 tatsächlich vermittelten Finanzierungen zeigt: In München zahlten Käufer im Schnitt 630.000 Euro und brachten 235.000 Euro Eigenkapital mit, die monatliche Rate lag bei rund 1.900 Euro. In Hamburg waren es 620.000 Euro Kaufpreis, 210.000 Euro Eigenkapital und etwa 1.950 Euro Monatsrate (Interhyp, 2026).

Dazu kommen Kaufnebenkosten, die kaum eine Bank mitfinanziert: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein, rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch, dazu häufig eine Maklerprovision. Bei 600.000 Euro Kaufpreis sind das schnell 50.000 bis 70.000 Euro – Geld, das ausgegeben ist, bevor dir ein einziger Quadratmeter gehört.

Ohne Erbschaft, Schenkung oder ein außergewöhnliches Einkommen ist die Eigenkapitalhürde in den Metropolen für Normalverdiener unter 40 kaum noch zu nehmen. Genau das zeigen auch die Eigentümerquoten nach Alter – dazu gleich mehr.

Der Zinsschock: von 0,9 auf über 4 Prozent

Ende 2021 markierten zehnjährige Immobiliendarlehen mit rund 0,9 Prozent ihr Rekordtief (Interhyp). Bis November 2023 stiegen sie auf über 4,2 Prozent. 2025 pendelten sie in einem Korridor zwischen 3,55 und 3,68 Prozent – und im Mai 2026 riss der Baugeld-Index von Biallo mit 4,01 Prozent erstmals seit Oktober 2023 wieder die Vier-Prozent-Marke, getrieben von den gestiegenen Kapitalmarktzinsen im Zuge des Iran-Konflikts (Biallo, 2026).

Was das konkret bedeutet: Bei einem Darlehen über 400.000 Euro machen drei Prozentpunkte Zinsdifferenz rund 12.000 Euro im Jahr aus – 1.000 Euro im Monat, allein für Zinsen, ohne einen Euro Tilgung. Warum die Zinswende weit mehr verändert hat als nur Immobilienkredite, erklärt unsere Analyse über den Einfluss der EZB-Zinspolitik auf Startups und Kapitalmärkte.

Die bittere Pointe für deine Generation: Als die Zinsen historisch niedrig waren, standen die Preise auf Rekordhoch. Als die Preise 2023 und 2024 nachgaben, waren die Zinsen oben. Ein echtes Zeitfenster, in dem beides günstig war, gab es nie.

Warum zu wenig gebaut wird

2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18,0 Prozent weniger als 2024 (252.000) und der niedrigste Wert seit 2012, als 200.500 Wohnungen entstanden (Destatis, Mai 2026). Das 2021 ausgerufene Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde in keinem einzigen Jahr auch nur annähernd erreicht. Und selbst wer baut, braucht immer länger: Die durchschnittliche Dauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung stieg von 20 Monaten im Jahr 2020 auf 27 Monate im Jahr 2025 (Destatis, 2026).

„Wenn du das Angebot begrenzt und die Nachfrage nicht, steigen die Preise. Das ist kein politisches Statement – das ist Wirtschaft.“

An dieser Logik hat sich nichts geändert. Ökonomen streiten darüber, wie stark Mietpreisbremse und steigende Baustandards das Angebot zusätzlich bremsen – unstrittig ist: Jede Regel, die Bauen teurer oder langsamer macht, verwaltet in einem unterversorgten Markt die Knappheit, statt sie zu beheben. Immerhin ein Hoffnungswert steht in der Statistik: Die Baugenehmigungen zogen 2025 um 10,6 Prozent auf 238.100 an (Destatis, 2026). Nur: Bei 27 Monaten Bauzeit werden daraus frühestens 2027 bezugsfertige Wohnungen.

Eine Generation ohne Schlüssel

Deutschland war nie ein Land der Eigentümer – aber jetzt verschiebt sich das Eigentum sichtbar zwischen den Generationen. Nach Auswertungen des Instituts der deutschen Wirtschaft auf Basis des Zensus lag die Eigentümerquote 2022 bei rund 44 Prozent, 0,9 Punkte niedriger als 2011. Der Rückgang trifft fast ausschließlich die Jungen: Bei Haushalten mit Hauptverdienern unter 50 fiel die Quote von 34,5 auf rund 30,5 Prozent, bei den Über-50-Jährigen stieg sie um gut vier Punkte auf etwa 57 Prozent (IW, 2024). Eigentum wird gehalten und vererbt – aber immer seltener von Jungen neu erworben.

Im europäischen Vergleich ist das ein Ausreißer: Laut Eurostat leben nicht einmal 47 Prozent der Menschen in Deutschland im Eigentum, der EU-Schnitt liegt bei rund 70 Prozent, in Rumänien oder Ungarn sind es über 90 Prozent.

Warum das mehr ist als Statistik: Die selbst genutzte Immobilie war jahrzehntelang der wichtigste Vermögensbaustein und die stillschweigende Altersvorsorge der Mittelschicht. Wer sie nicht bekommt, muss anders vorsorgen – zumal die gesetzliche Rente für deine Generation allein kaum reichen wird. Und die Forschung ist deutlich: Wer weder erbt noch Immobilien besitzt, braucht andere Hebel – welche das sind, zeigt unser Blick darauf, was die Wissenschaft über Vermögensaufbau ohne Erbe sagt.

War früher wirklich alles besser?

Der Satz aus der ursprünglichen Fassung dieses Artikels – vor dreißig Jahren habe man „mit einem durchschnittlichen Gehalt nach einigen Jahren Sparen“ gekauft – ist so pauschal nicht haltbar. Mitte der Neunzigerjahre lagen Hypothekenzinsen bei rund acht Prozent (Deutsche Bundesbank), und Deutschland war schon damals ein Mieterland.

Wahr ist aber der Kern der Erzählung: Das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen hat sich massiv verschoben. In den Metropolen haben sich die Kaufpreise zwischen 2010 und 2022 ungefähr verdoppelt (empirica-Preisdatenbank), während die Nominallöhne im selben Zeitraum nur um gut ein Drittel stiegen (Destatis). Neu ist die Dreifach-Hürde: hohe Preise, hohe Zinsen und sechsstelliges Eigenkapital – jede einzelne gab es früher auch, alle drei gleichzeitig nicht.

Was du konkret tun kannst

Erstens: ehrlich rechnen statt träumen. Kaufen schlägt Mieten erst über lange Haltedauern, weil die Nebenkosten von zehn und mehr Prozent verlorenes Geld sind und erst wieder „verdient“ werden müssen. Wer nicht ziemlich sicher zehn Jahre oder länger bleibt, fährt mit Mieten plus konsequentem Investieren der Differenz meist besser. Wie 4,9 Millionen junge Deutsche genau das bereits tun, zeigt unsere Analyse über die Gen Z am Kapitalmarkt.

Zweitens: Finger weg von Abkürzungen. Mietkauf- und „Eigentum ohne Eigenkapital“-Modelle versprechen genau das, was die Eigenkapitalhürde so schmerzhaft macht – und lassen sich diese Abkürzung fast immer teuer bezahlen. Rechne jedes solche Angebot gegen die Alternative aus normaler Finanzierung oder Mieten plus Sparplan, bevor du irgendetwas unterschreibst.

Drittens: Fremdkapital verstehen, statt es zu fürchten. Eine Immobilienfinanzierung ist für die meisten der größte Kredit ihres Lebens. Wer die Mechanik von Zins, Tilgung und Beleihung beherrscht, verhandelt besser – wann Schulden als Strategie klüger sind als Eigenkapital, haben wir grundsätzlich aufgeschrieben.

Wohneigentum ist 2026 kein automatischer Lebensschritt mehr, sondern ein Projekt mit drei Stellgrößen: Eigenkapital, Zinssatz, Haltedauer. Kenne alle drei Zahlen für deine Stadt, bevor du entscheidest – und entscheide auf Basis der Daten, nicht auf Basis der Nostalgie deiner Eltern.